أثار عقد البيع / التزامات البائع : الالتزام بنقل الملكية
المادة 361 ق م :" يلتزم البائع أن يقوم بما هو لازم لنقل الحق المبيع إلى المشتري و أن يمتنع عن كل عمل من شانه أن يجعل نقل الحق عسيرا أو مستحيلا ."
المادة 165ق م :" الالتزام بنقل الملكية ,أو أي حق عيني أخر من شانه أن ينقل بحكم القانون الملكية أو الحق العيني، إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه الملتزم, و ذلك مع مراعاة الأحكام المتعلقة بالإشهار العقاري."
النظام القانوني:
تختلف أحكام الالتزام بنقل الملكية على حسب اختلاف الشيء المبيع فيما إذا كان منقولا أو عقارا :
> يجب التمييز بين المبيع المعين بالذات و المعين بالنوع : - إذا كان المبيع معينا بالذات :الملكية تنتقل بمجرد انعقاد البيع . -إذا كان لمبيع معينا بالنوع :ما 166ق م لا تنتقل الملكية إلا بعد الفرز. ملاحظة: إذا كان ثمن البيع مؤجلا يجوز الاتفاق على تأجيل نقل الملكية إلى وقت دفع الثمن ما363ق م . |
إذا كان المبيع منقولا ما 165 ق م |
-لا تنتقل الملكية لا بين المتعاقدين و لا في مواجهة الغير إلا بعد إفراغ العقد في قالب رسمي و تسجيله و شهره لدى المصلحة المكلفة بالشهر العقاري ما 324 مكرر 1- 793 ق م . -انعدام الرسمية يؤثر في صحة العقد و يؤدي إلى بطلانه المطلق. -انعدام التسجيل و الشهر يوقع عقد البيع أيضا تحت طائلة البطلان المطلق لعدم إحداث أثره العيني( نقل الملكية ) . - البيع العقاري الغير المسجل بالمحافظة العقارية ,لا ينشا و لا يعدل و لا ينقل الحق العيني العقاري . و لا يولد اي اثر لا بين المتعاقدان و لا في مواجهة الغير ما 16 من الأمر 75/74 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري. - تعتمد الجزائر نظام الشهر العقاري العيني:أي أن السجل العقاري للشهر يمسك على أساس العقار بحسب موقعه و لكل عقار صفحة تسجل بها كل الحقوق العينية الواردة عليه . - يرتب التسجيل(إثبات كل البيانات الواردة في المحرر الذي يراد شهره في سجل معد لذلك) و الشهر (عن طريق التسجيل بالنسبة للحقوق العينية الأصلية أو يتم بطريق القيد بالنسبة للحقوق العينية التبعية ) حجية كاملة للتصرف ويصححه من كل العيوب . - ملاحظة :نظام الشهر العيني يعتمد على مسح كل الأراضي بينما في الجزائر لا زالت بعض البلديات تطبق نظام الشهر الشخصي لعدم مسح أراضيها لذلك أصلا الجزائر تطبق نظام الشهر العيني و في بعض المناطق تطبق نظام الشهر الشخصي ( نظام مختلط ) . |
إذا كان المبيع عقارا م 165-792 -793 ق م
|
حول نظام الشهر العيني:
جاء عن كل من ليلى زروقي و حمدي باشا عمر ما يلي :" المشرع لم يحسم بعض المسائل التي تشكك في تبني نظام الشهر العيني و تسبب في بروز عدة تناقضات بين ما ورد في الامر 75/74 و بعض احكام القانون المدني المنقولة عن القانون المدني المصري المتبني لنظام الشهر الشخصي. هذه التناقضات لم يحسمها القضاء الجاري مما يجعل تطهير الملكية في الجزائر و تحقيق الائتمان على المعاملات امر ما زال مستبعد." ليلى زروقي. حمدي باشا عمر، المنازعات العقارية، دار هومة،الجزائر، 2002، ص 43-44.
:"التصرفات التـي تـرد علـى * الحقوق العينية الأصلية و على رأسها حق الملكية تشهر بالتسجيل(transcription( . وهو النقل الحرفي للتصرف في السجل، حتى يتسنى لكل ذي مصلحة جمع ما ورد في التصرف القانوني،
أما الحقوق العينية التبعية كالرهن الرسمي أو الحيازي و حق التخصيص و حقوق الإمتياز، فتشهر بالقيد(inscription'l ،(كما نصت على ذلـك المـادة 904 و 966 مـن القانون المدني، و يكون هذا بنقل بعض البيانات الجوهرية الواردة في التصرف كإسم الدائن و المدين، مبلغ الدين و تعيين العقار المثقل بإحدى الحقوق العينية التبعية.
التأشير الهامشـي بالنسـبة للدعاوى القضائية العقارية، إذا كان موضوعها يتعلق بفسخ، إبطال، إلغاء أو نقض حقـوق ناتجة عن وثائق تم إشهارها بالمحافظة العقارية، و هذا ما نصت عليـه المـادة 85 مـن المرسوم 76/63 المؤرخ في 25 مارس 1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري، بقولها: "إن دعاوى القضاء الرامية إلى النطق بفسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقض حقوق ناتجـة عـن وثائق تم إشهارها، لا يمكن قبولها إلا إذا تم إشهارها مسبقا طبقا للمادة 14/4 من الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12 نـوفمبر 1975 و المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسـيس السجل العقاري، و إذا تم إثبات هذا الإشهار بموجب شهادة من المحافظ العقـاري أو تقـديم نسخة من الطلب الموجود عليه تأشير الإشهار":" ص13
يعرف حمدي باشا عمر الشهر العقاري بأنه : " نظام قانوني له مجموعة من القواعد والإجراءات يضمن بها حق الملكية العقارية وكذا الحقوق العينية العقارية الأخرى وجميع العمليات القانونيـة الواردة على العقارات".حمدي باشا عمر، نقل الملكية العقارية، المرجع السابق، ص : 118
كما تعرفه زروقي ليلى بأنه : "مجموع الإجراءات والقواعد القانونية والتقنية التي تهـدف إلـى إعـلام الجمهور بكـل التصرفات القانونية المنصبة على العقـارات سواء كانت 2 أصلية أو تبعية منشأة، كاشفة أو مزيلة." زروقي ليلى، حمدي باشا عمر، المنازعات العقارية، دار هومة، الجزائر، 2003 ،ص :47-48
محمد خلفوني :" ...يترتب عن عملية الإشهار العقاري ، مبدأ عدم قابلية الاحتجاج بغير الحقوق المقيدة في مجموعـة البطاقـات العقارية ، فالحق العيني غير المشهر ، يكون غير موجود قانونا .ولا يمكن الإحتجاج به سواء بين المتعاقدين أم في مواجهة الغير إلا مـن تاريخ إشهارها ..." نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري ، الديوان الوطني للأشغال التربوية ، ط 1 ، الجزائر ، س 2003 ، ص 2.
جاء عن محمدي فريدة حيث تقول :" لا يوجد ما يبرر اكتساب الحق المشهر بالتقادم لأنه إهدار لحقوق قائمة وتشجيع لعدم الاستقرار، فالحـق المشـهر لا يجوز كسبه بالتقادم إلا استثناءا لتدعيم نظام الشهر ذاته، ولوضع حـد للاعتـراض إذ الملكية والحقوق العينية عدا حق الارتفاق لا تسقط بالتقادم فيمكن الاستعانة بالتقادم المكسب في هذا المجال ويأتي هنا التقادم المكسب متماشيا وموافقا لنظام الشهر" . محمدي فريدة، التقادم المكسب ونظام التسجيل ، مجلة الاجتهاد والقضائي للغرفة العقارية ، الجزء الثاني، دار المطبوعات الجامعية، 2004 ،ص 117