الوعد من أجل البيع

                                                                                                                                                                    I.            الوعد من اجل البيع :

موقف القضاء: المقصود بالمسائل الجوهرية

جاء في أحد قرارات المحكمة العليا،غ.م، مؤرخ في 22/12/1993 ،ملف رقم 106776 ،م.ق، ، س1994 ، العدد 02،ص 27 : :" أنه من المقرر قانونا أن البيع عقد يلتزم بمقتضاه البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء في مقابل ثمن نقدي. وأن الاتفاق الذي يعد له كلا المتعاقدين أو أحدهما بـإبرام عقـد معـين فـي المستقبل، لا يكون له أثر إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المـراد إبرامه، والمدة التي يجب إبرامه فيها. ولما ثبت – من قضية الحال – أن الطاعن لم يدفع ثمن البيع، وهو شرط من شروط العقد – غير المتوفر– فإن قضاة المجلس كانوا على صواب عندما صرحوا ببطلانه، واعتبروا شروط الوعد بالبيع غير متـوفرة ويتعـين بـذلك رفض الطعن.

موقف القضاء: مدة الوعد

جاء عن المحكمة العليا،غ.م،23 -05-2001، ملف رقم 247607، م.م.ع،س2004، عدد 2، ص 1." المبدأ: المدة الواجب تحديدها في الوعد بالبيع، بخصوص ابرام عقد البيع، تحدد، اما بتاريخ، و اما باتفاق ضمني، و اما بحصول امر معين.

موقف القضاء: استيفاء الوعد شكل معين

جاء عن المجلس الاعلى،غ.ت.ب، مؤرخ في 30/04/1989،ملف رقم 53630 ،م.ق.س1991، العدد 4، ،ص 145 " الموضوع: وعد ببيع القاعدة التجارية- لا يثبت الا بعقد رسمي.

المبدأ: من المقرر قانونا، ان الوعد ببيع القاعدة التجارية يستوجب إثباته بعقد رسمي تحت طائلة البطلان، و من ثم فان النعي على القرار المطعون فيه بمخالفته للقانون و الخطأ في تطبيقه غير مؤسس.

جاء بالقرار رقم33528 مؤرخ في 03/04/1985 ،م.ق 1989 ،ع 04 ،ص :8 4: " من المقرر قانونا أن العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون. ومن ثم فإنه لا يجوز للقضاة أن يفسروا إرادة الأطراف الصريحة بما يتنـافى معها. ولما كان الثابت – في قضية الحال – أن الوعد بالبيع قد تم بعقد عرفي مؤرخ في 03/01/1974 بعد صدور قانون التوثيق، معلقا على شرط حصول البائعة على رخصة من الجهات الإدارية للتجزئة، وقد رفضت السلطات المختصة منح هذه الرخصة برسالة من الوالي إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي، فإن قضاة الموضوع بقضائهم بضم الدعاوى الثلاثة والإشهاد بحيازة الشيء المبيع وأداء ثمنه والقول أن الوعد بالبيع المبرم في 03/01/1974 صحيح وأن الحكم يعتبر  عقد رسمي خالفوا القانون.".

موقف القضاء: الوعد بالبيع يخضع للقانون الذي ابرم في ضله

جاء عن لمحكمة العليا،غ.م،06 -10-1996، ملف رقم 138233، نشرة القضاة س 1996، عدد 51، ص 80 ما يلي :"المبدأ ان الوعد بالبيع يخضع للقانون الذي ابرم في ضله و ليس للقانون الساري المفعول."

 

الآثار ما 71 - 72 ق م		الشروط ما 71 ق م
بعد إبداء الرغبة	قبل إبداء رغبة	- يجب  توافر الأهلية بالواعد و الموعود له .  - بالنسبة للواعد بالبيع:يجب أن يتمتع الواعد بأهلية التعاقد وقت إبرام الوعد, و آن تكون إرادته خالية من العيوب وقت الوعد. - بالنسبة للموعود له: يجب أن تتوافر فيه أهلية التعاقد وقت إبرام العقد النهائي و أن تكون إرادته خالية من كل عيب وقت العقد النهائي.	الأهلية
- مبدئيا،  يلتزم الواعد بإبرام البيع المتفق عليه بمجرد إبداء رغبة الموعود له في التعاقد . -  ينعقد البيع من تاريخ الإعلان عن رغبة الموعود له  و تنتقل الملكية بهذا التاريخ . ملاحظة: تاريخ عقد البيع هو تاريخ إبداء الرغبة و ليس تاريخ الوعد.          ـ في حالة  نكول الواعد، تضاربت الآراء: *الرأي الأول: يلتزم الواعد بالتعويض . *الرأي الثاني: يلتزم البائع بالتعويض . *موقف المشرع: ما 71 ق م يجوز للموعود له رفع دعوى قضائية لإلزام الواعد بإبرام العقد النهائي و يقوم الحكم مقام العقد. +جاء في احد قرارات المحكمة العليا  رقم 99699 مؤرخ في 25/7/1993 ،المجلة القضائية، 1994 ،ع 2 ،ص : 212: " حيث بالرجوع إلى نص الحكم المحتج به من طرف المستأنفتين المؤرخ في 28/5/1978 فإنه يأمر بتـسجيل هذا الحكم وإشهاره لدى مصلحة الشهر العقاري وهو الإجراء الذي لم يتم مما يفقده الحجية المطلقة ضد البلدية مالكة العقار المذكور بموجـب قـرار دمـج  القطعة الأرضية محل النزاع." . نستخلص من موقف المحكمة العليا، أنه ما لم تتم إجراءات الشهر لا تنتقل الملكية للمشتري ولو كانت عملية البيع ثابتة بموجب عقد رسمي.	- يرتب الوعد التزامات شخصية على الواعد. - يلتزم الواعد بعدم التصرف في الشيء الموعود ببيعه خلال المدة المحددة في الوعد.  -إذا أخل الواعد بالتزامه، للموعود له الحق في طلب التعويض فقط. - إذا تصرف الواعد في الشيء الموعود ببيعه لا يستطيع الموعود له رفع دعوى عدم نفاذ التصرف ( إلا إذ ضمن اتفاق الوعد شرط عدم التصرف ). ملاحظة : للموعود له بصفته دائنا أن يلجأ إلى الوسائل المخولة له قانونا لحماية حقه.
		أي تعيين  الشيء المبيع وتحديد الثمن.	تعيين المسائل الجوهرية
		تحديد مدة الوعد تكون باتفاق الطرفين .	تحديد المدة
		- إفراغ الوعد في الشكل الذي اقره القانون للعقد النهائي:  مثال ذلك في بيع العقار الذي يستوجب الشكلية فالوعد ببيع عقار يستوجب الشكلية أيضا لانعقاده ما 324 ق م.	الشكلية

 

بعض المسائل الواجب الانتباه اليها:

1.  التصرف في الشيء محل الوعد بالبيع :  موقف القضاء من تصرف الواعد في الشيء محل الوعد بالبيع

        ·            التصرف بعد فوات المدة و عدم الإفصاح عن الرغبة :

جاء في أحد قرارات المحكمة العليا،غ.م،24 -05-2000، ملف رقم 223852، م.م.ع،س2000، عدد 1، ص138  ما يلي  "المبدأ: من الثابت قانونا انه اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد اعذاره أن يطلب تنفيذ العقد أو فسخه مع التعويض في الحالتين إذا اقتضى الحال ذلك.

و المستفاد من القرار المطعون فيه أن المطعون ضدها التزمت بالبيع و أعطت للمشتري الطاعن مهلة ليعلن خلالها عن رغبته في الشراء و بعد فوات هذه المهلة المتفق عليها في الوعد بالبيع لم يعلن المشتري عن نيته في إتمام الشراء ما جعل المطعون ضدها تتصرف في العقار بالبيع لشخص أخر و هو تصرف سليم من الناحية القانونية.

و كذا المادة 123 من القانون المدني هي الأخرى بعيدة عن مشكل النزاع، ذلك ان الجمعية التزمت بالبيع، و أعطت للمشتري الطاعن مهلة معينة، و بعد فوات المدة لم يعلن عن رغبته في إتمام الشراء، مما جعل الجمعية الأسقفية تبيع العقار لشخص أخر ، و هي حرة في تصرفاتها. ".

        ·            التصرف قبل نفاذ المدة و تمسك الموعود له بالوعد:

جاء بأحد قرارات المحكمة العليا،غ.م،30-01-2002، ملف رقم 258113، م.م.ع،س2001، عدد 2، ص: 123  ما يلي: "حيث ينعى الطاعن على القرار المطعون فيه بدعوى انه تمسك بالقرار الصادر بتاريخ 28/09/1996، و الذي يقوم مقام عقد البيع، فان المطعون ضده قام ببيع قطعة من القطع التي أصبحت ملكا للطاعن، مما يعد ذلك مخالفة لإحكام المادة 397 من القانون المدني، مما يعرض القرار المطعون فيه للنقض.

و حيث ان ما ينعيه الطاعن ليس في محله، ذلك ان الذي يربط بين الطرفين هو عقد يتضمن وعدا بالبيع.

و قد صدر قرار من المجلس يقضي بإلزام المطعون عليه بإتمام البيع، غير أن هذا الأخير امتنع عن تنفيذ التزامه بتحرير العقد النهائي.

و ان الوعد بالبيع ينشئ في ذمة الواعد التزاما شخصيا بتحرير عقد البيع النهائي، و نقل ملكية العقار الى الموعود له."

كما جاء بالقرار رقم 258113 مؤرخ في 30/01/2002 ،م.م.ع، س2002، عدد 02  ،ص: 120:" إذا تصرف الواعد في العقار الموعود به وانتقال ملكيته إلى الغير عن طريق شهر هذا التـصرف فـي المحافظة العقارية، لا يبقى للموعود له سوى دعوى الرجوع على الواعد بالتعويض استنادا إلى أحكـام المـادة 176 ق.م..".

2. شهر الوعد بالبيع العقاري :

قبل صدور قانون المالية لسنة 2004 :  ثار خلاف كبير في الجزائر حول ضـرورة شـهر  الوعد بالبيع العقاري من عدمه ، وانقسمت آراء الفقهاء من مؤيد لهذا الإجراء ومعارض له ولكل فريق حججه وأسانيده ، مما استدعى تـدخل المـشرع لإنهاء الجدل الذي كان قائما حول إلزامية  شهر الوعد بالبيع العقاري :

حسم النقاش: بموجب صدور قانون الماليـة  لسنة2004 ( القانون رقم 03/22 المؤرخ في 04 ذي القعدة عام 1424 الموافق 28 ديسمبر سنة 2003 يتـضمن قـانون المالية لسنة 2004 ) ،ج ر : رقم 83/03 ،ص : 6.( الذي نصت  المادة 10 منه على ما يلي: " تعدل المواد 353-1 إلى 353-13 من قانون التسجيل وتحرر كما يأتي : المادة 353-1 : يقبض بمناسبة القيام بإجراء الإشهار في المحافظات العقارية، رسم يدعى رسم الإشهار العقاري، على ما يأتي : 1 (العقود والقرارات القضائية المتضمنة نقل أو تكوين أو تصريح بحق ملكية عقارية أو غيرها من الوثائق الخاضعة للإشهار العقاري بموجب التـشريع المعمول به، باستثناء ما أشير إليه في المادتين 353-5 و 353-6 أدناه..."

المادة 353-2 : يطبق الرسم المنصوص عليه فـي المـادة 353-1 أعـلاه كالآتي1 %  : ( تحسب على قيمة العقار أو العقارات المصرح بها في الوثيقة التـي تشهر بالنسبة للعقود حتى ولو كانت مثقلة بشرط موقف، والأحكام القـضائية المتضمنة أو المعاينة بين الأحياء، نقل أو تأسيس الحقـوق العينيـة العقاريـة مشاعة أو غير مشاعة من غير الامتيازات أو الرهون العقارية، وكذا عقـود الوعد بالبيع التي يجب أن يذكر فيها تحت طائلة الرفض، سعر البيع المتفـق 1 عليه والأجل المحدد من قبل الأطراف لإتمام هذا البيع".